[ KOSEM 칼럼 40 ]
서진구 (jinguseo@gmail.com)
현직 소드비부동산 Broker Associate, 전직 신한은행 뉴욕지점 차장, KOSEM 회원
[ 제목 : 기러기 가족 미국 부동산 구입하기 ]
오늘은 제가 미국에서 한국계 은행에 근무한 경험과, 퇴직후 부동산업에 종사하면서, 기러기 엄마나 유학생 자녀들의 부동산 구입에 도움이 되는 한국계 은행만의 융자 프로그램이 있어 소개해 드리고자 합니다. 이곳에서 집을 보시다가 원하시는 집이 있어도 소득금액이 모자라서 원하는 만큼의 대출을 받지못하거나 미국에서 소득이 전혀 없으신 분 등이, 한국 직계 가족의 소득을 이용하여 미국에서 모기지 융자를 받을수 있습니다.
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기러기 엄마의 미국 부동산 구입
남편은 한국에서 열심히 경제 활동을 하고 계시고, 엄마는 유학생 자녀와 함께 미국에 와서 아이들 뒤 치닥거리 하기도 바쁜데, 렌트를 얻고 또 이사를 가는게 정말 녹녹지 않은 일이죠. 그러나 살다보면 주인이 집을 비워 달라고 하기도 하고, 집이 팔리기도 하여 이사를 가야만 하는 경우 있읍니다. 이때 같은 학군에 마땅한 거주지를 찾지 못하여 애를 먹는 경우는 물론 기존 살던 집과 비교해 볼때 렌트비가 상승하여 가게 부담이 늘어나는 것을 많이 느끼실 겁니다. 이때 생각나는게 몇 년간 렌트 비용을 내느니 차라리 집을 사서 모게지를 내더라도 자녀가 안정적으로 이곳에서 학업을 마칠때까지 정착하는것이 좋겠다는 생각으로 주거용 주택구입을 원하시는 경우입니다.
은행은 대출 후 어떻게 매달 갚을 것인가를 확인하기 위해서 대출 신청자의 소득과 지출 등을 확인하게 되는데요, 기러기 엄마의 경우 미국내에 소득이 없는 경우가 대부분이며, 있더라도 대출 원리금 상환에 부족한 경우가 대부분입니다. 이때 기러기 엄마가 미국내 수입이 없어도 한국에서 남편이 직장 월 고정수입 또는 사업수익이 있으신 경우, 한국 남편의 수입을 소득으로 인정함으로써 부동산 구입시 모기지를 받으실 수 있습니다.
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유학생 자녀의 미국 부동산 구입
미국 유학생의 상당수가 대학을 마친후 이곳 미국에서 직장 생활을 하고 있으며 아직은 소득보고(Tax Return)가 부족해서 집을 구입하는 대신 렌트로 살고있는 경우가 많습니다. 그러나 그 분들의 부모님들은 한국에서 상당한 소득 보고를 하고 있으며 미국에 있는 자식에게 주택을 구입해 주고는 싶으나 외환 송금규정, 해외 자산 취득에 따르는 절차상의 문제 등으로 상담을 하시는 경우가 종종 있읍니다. 이때 자녀분이 미국에서 주택 구입에 필요한 Down Payment는 준비되어 있고, 단지 모기지 융자시 부족한 소득을 한국 부모님의 소득을 합산하여 더 많은 모기지 융자를 받으려고 한다면, 모기지 금리면에서도 기존 모기지 이율과 많은 차이가 없다는 장점이 있읍니다.
미리 Down Payment 금액이 준비된 경우는 본인 과 직계가족의 소득을 합산하여 모기지 한도 산정 및 승인절차를 받으시면 되나 Down Payment 금액이 없으신 경우는 한국으로 부터 송금을 받는 절차, 즉 한국 외국환 거래법의 미국내 거주 목적의 부동산 취득 절차를 따라야 합니다.
위와 같은 경우 가계소득은 한국내에서 발생하는 수입을 근거로 하게 됩니다. 이에 따라 소득금액증명서 또는 근로소득원천징수 증명서, 세목별 과세 (납세) 증명서, 재직 증명서 등 한국내의 소득관련 증빙자료를 요청하게 됩니다. 이외에 미국 부동산 취득 관련주택 구매 계약서, Down Payment 증빙을 위한 Bank Statement 등이 요구됩니다.
이외에도 한국의 자산을 담보로 미국에서 대출을 받으시는 방법을 간단하게 소개드리면
우선 한국의 예금이나 부동산을 한국내 은행에 담보로 제공하고 Standby L/C개설을 통해 미국에서 대출을 받는 방법으로 빠르고 쉽게 진행가능합니다.
고객이 한국내 예금이나 부동산을 한국내 은행에 담보로 제공 à 한국내 은행은 미국내 은행으로 Standby L/C발송 à 미국내 은행은 Standby L/C 를 담보로 L/C상의 beneficiary에게 대출을 제공하는 순서로 진행됩니다.
미국내 거주 목적의 부동산 취득시 취득 명의는 한국 거주자 본인 또는 배우자 명의로 하게 되며, 2년 이상 거주해야 합니다. 임대 계약은 불가하며, 매 2년마다 보유사실을 확인하는 서류를 제출하게 됩니다. 투자목적인 경우 한국 거주자 본인 명의로 만 구입가능하며, 주택, 건물, 상가 등 복수 취득도 가능하며 거주의무도 없습니다. 투자 목적이므로 별도의 신고없이 임대계약이 가능하며 거주목적 주택구입과 마찬가지로, 매 2년마다 보유사실을 확인하는 서류를 제출 하시면 됩니다.
많은 외국인(영주권이나 시민권이 없어신 분) 들이 미국내에서 주택 구입을 원하고 미국내에서 홈모기지를 받기를 원하나, 통산 일반 모기지보다 금리가 높고 또한 많은 Down Payment 를 요구하는 편입니다. 그러나 주택 소유를 통하여 안정적인 거주기반 마련은 물론 주택가격의 상승으로 인한 투자이익을 누릴 수 있으며, 향후 re-finance를 통한 이자율 조정도 가능하므로 이러한 외국인 프로그램은 꾸준하게 인기를 끌고 있습니다.
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